Элитный жилкомплекс на месте конюшни

ИНТЕРВЬЮ - 22.12.2021

Редевелопмент – это не только возможность придать нефункциональным зданиям и территориям новое звучание, но и способ инвестировать капитал. Кому подходит данный вид капиталовложений, и в чём заключаются «подводные камни» реализации данного вида проектов – обсудили с инвестиционным директором компании «Тринфико» Артёмом Цогоевым.

Артём, давайте попробуем разобраться в том, что можно отнести к проектам по редевелопменту, как менялось отношение к переустройству зданий и сооружений в нашей стране.

Ещё в ХХ веке существовали проекты, которые условно можно отнести к редевелопменту. Конечно, тогда они так не назывались.

Так при советской власти проводилась реконструкция старых исторических зданий, благодаря которой они обретали новую функциональность. Не всегда изменения были удачными. В качестве негативного примера могу привести старообрядческую церковь, которую перестроили под офисное здание, расположив в ней различные конторы. Недавно, кстати, оно было выставлено на продажу. Первоначальное строение в нём узнать трудно.

В постсоветский период одним из первых проектов по редевелопменту можно назвать переустройство здания фабрики «Красная Роза», которое сейчас является бизнес-центром с аналогичным названием. Реконструкция началась в 2003 году и продлилась почти 10 лет. Это типичный пример проекта по редевелопменту в период нулевых и десятых годов. В эти годы активно велась перестройка крупных промышленных объектов: бывших фабрик, заводов, производств.

Примером редевелопмента нового формата можно назвать объект «Jazz» («Джаз») девелоперской компании Sminex, расположенный на Сущёвском валу. Это не просто переделанное под новое назначение здание, сохранившее изначальный каркас. Новый подход заключается в том, что проект представляет собой микс из переустроенных строений с прежними контурами и конструкциями, и совершенно новых построек.

А что насчёт мировой практики в сфере редевелопмента?

Можно долго приводить примеры редевелопмента в разных странах, тема неисчерпаемая. Остановлюсь на самых интересных с моей точки зрения. Часто реконструкции подвергается портовая инфраструктура. Например, год назад в Таллине видел интересный проект по переустройству складских помещений, в которых после изменений расположились офисы класса «А».

В мире сейчас бум на реконструкцию и реновацию исторических зданий. Нью-Йорк, Лондон, Москва, Санкт-Петербург – столицы современного редевелопмента. В столице Великобритании даже бывшие конюшни умудрились превратить в элитный жилой комплекс. Сейчас основной вектор редевелопмента – переустройство старых зданий и сооружений в объекты офисной и жилой недвижимости.

Предлагаю посмотреть на современные проекты по редевелопменту глазами частного инвестора.

Первый путь для частного инвестора – соинвестирование самого проекта, когда владелец капитала фактически выступает соавтором изменений. Второй – когда здание или помещение приобретается на старте продаж с целью дальнейшей реализации на этапе готовности. Это две разные стратегии.

Частный капитал бывает разным. Если мы говорим про возможности не для узкого круга владельцев крупных капиталов, то вариант по соинвестированию предлагает на настоящий момент только компания ТРИНФИКО, которая недавно создала Фонд редевелопмента ЗПИФ под названием «Экспансия». Пока это единственное предложение на рынке, к сожалению. 25 миллионов рублей – минимальный порог входа.

Встречала в соцсетях рекламу, согласно которой можно поучаствовать в качестве соинвестора в редевелопменте исторических объектов в Санкт-Петербурге. Суммы были обозначены гораздо меньше. Это реальное предложение или расчёт на неграмотного инвестора?

Сейчас бум самых разных инвестиционных предложений. Думаю, в данном случае следует разделять соинвестирование и долговое финансирование. Вероятнее всего, эта реклама относилась ко второму варианту. Не исключаю, что в дальнейшем появятся различные инструменты для финансирования девелоперских проектов.

Давайте разберёмся в таком инструменте как ЗПИФ. На какие параметры инвестору стоит обращать внимание? Какие риски он может не предусмотреть?

Начну со второй части вопроса. Во-первых, есть риски рыночные. Например, девелоперская компания привлекает деньги частных инвесторов и создаёт на них невостребованный продукт. Во-вторых, строительные, когда трудности возникают на этапе работ над объектом. В-третьих, градостроительные - документы на реализацию проекта оформлены ненадлежащим образом. В-четвёртых, командные. Хорошая девелоперская компания стремится эти риски предусмотреть и минимизировать.

Доходность в разных странах примерно одинакова – она колеблется от 15 до 30% годовых. Обычно на редевелоперский проект уходит несколько лет, и получить свой доход инвестор может ближе к окончанию срока реализации проекта, то есть владельцу капитала нужно быть готовым к долгосрочным вложениям. Почему? Сначала необходимо приобрести здание и спроектировать объект недвижимости, затем оформить необходимую документацию. Примерно через год и три месяца при благоприятном стечении обстоятельств можно начинать продажи. Согласно 214-ФЗ средства покупателей поступают на эскроу-счета, доступ к которым открывается для девелоперов лишь тогда, когда объект сдаётся в эксплуатацию. Только тогда можно говорить о прибыли.

Реализовать редевелоперский проект зачастую сложнее, чем построить с нуля новое здание. Дело в том, что инициаторам работ нужно достаточно бережно относиться к конструкциям и фасадам, при этом новая функциональность предполагает изменение инженерных коммуникаций. Таким образом, 3-4 года – средний срок проекта по редевелопменту.

А что Вы рекомендуете тем инвесторам, которые выберут второй путь, то есть приобретут недвижимость ради спекулятивных сделок?

Инвесторов, которые вкладывают средства в рынок элитной и премиальной недвижимости не так много. По моим оценкам, не более 5% от общего числа. Это люди, которые хорошо разбираются в данной теме.

Проекты по редевелопменту – знаковые, интересные и, как правило, элитные, поэтому они привлекают их внимание. Например, ЖК «Бадаевский» на Кутузовском проспекте, который находится в ведении Capital Group. Если он будет реализован в том виде, который презентуют застройщики, то станет одной из визитных карточек Москвы. На территории жилого комплекса будут как возведённые с нуля здания, так и исторические постройки, которые должны вписаться в новый ансамбль. Недвижимость в этом ЖК – некий трофейный актив, поэтому спекулянты будут приобретать её с целью дальнейшей перепродажи.

Период локдауна 2020 года стимулировал спрос на новую элитную недвижимость. Многие обеспеченные инвесторы, оказавшись в условиях изоляции, решили улучшить впоследствии свои жилищные условия. За счёт спроса начала увеличиваться и цена, причём тенденция роста, на мой взгляд, пока будет преобладать. Давление оказывает и интерес к рынку бизнес-класса, о чём я недавно писал на своём телеграм-канале (Telegram: Contact @atsogoev). Так, стоимость квадратного метра проекта бизнес-класса за третьим транспортным кольцом на стадии котлована – 530 тыс. руб., а в его пределах в построенном премиальном объекте на Пресне – 630 тыс. руб. Разница всего лишь в 100 тыс. руб. Таким образом, ситуация для инвестора-спекулянта благоприятная, цены на элитную недвижимость будут расти в перспективе.

Объекты в локациях, которые на старте продаж стоят ниже, чем соседние построенные здания, однозначно стоит покупать. Такая ситуация встречается редко, поэтому необходимо ей пользоваться. Девелоперы сейчас демпингуют не часто, и на определённых стадиях. Например, в момент закрытых продаж, предлагая при этом не самые приятные договорные условия. Однако возможная высокая прибыль несёт и повышенные риски, что логично.

Несмотря на то, что девелоперы хорошо понимают психологию инвестора, на старте продаж они не всегда уверены. Им необходимо прозондировать почву, понять, насколько востребован их продукт. Это стоит учитывать владельцу капитала, который решит вложиться в редевелоперский проект.

Какие риски стоит учитывать этим инвесторам?

Нужно хорошо понимать, что приобретается для перепродажи, и почему цена на тот или иной лот снижена. Следует обращать внимание на технические детали: этаж, конфигурацию, высоту потолков. Их необходимо учитывать, так как задача инвестора не только выгодно приобрести, но и дорого и гарантированно перепродать. Стоит тщательно подходить к выбору девелопера, анализировать число реализованных им проектов и их качество. Конечно, нужно обращать внимание и на разрешительную документацию.

Я сторонник построения финансовых моделей, которые помогают инвестору-неофиту оценить перспективность вложения своих средств. Она должна учитывать сроки, доходность и другие параметры.

Как городские власти относятся к проектам по реконструкции и реновации?

Существуют две параллельные реальности. В одной город одобряет редевелоперские проекты, например, Бадаевский завод на Кутузовском проспекте, 12, который получает всевозможные разрешения и активно поддерживается московскими властями. Одновременно с этим существуют ситуации, когда в редевелоперских локациях офисные или складские помещения продаются под видом жилья, что не соответствует документации. Конечно, никто не запрещает находиться в офисе 24 часа в сутки, но понятно, что город относятся с претензией к таким ситуациям. Подобные предложения на рынке есть – как правило, они от некрупных и малоизвестных девелоперов.

Насколько это законно?

Это законно. Девелоперы проводят комплексную реконструкцию приобретённого офисного здания, оснащение продаваемых помещений «мокрыми точками» и реализуют его. Юридическое лицо, которое владеет зданием, проводит раскадастрирование и продаёт его «в нарезку». Как правило, такую недвижимость можно приобрести с дисконтом. Естественно, после перестройки она выглядит замечательно, находится в хорошей локации, единственно «но» – небольшая нестыковка в документах. Инвестору просто предстоит принять решение, готов ли он приобрести офисное или производственное помещение для реализации в качестве жилого. Конечному же покупателю следует ответить на вопрос, согласен ли он жить в таком пространстве.

Ещё один путь – выпуск КПЗУ (кадастрового плана земельного участка), реконструкция, изменение вида разрешённого использования земельного участка, наделение помещений жилой функцией и продажа в качестве квартир или апартаментов в розницу. Этот путь дольше и дороже, поэтому конечная стоимость жилья выше. Однако и претензий у городских властей к таким проектам не возникает.

Какой для Вас самый знаковый проект редевелопмента среди тех, в реализации которых Вы принимали участие?

Думаю, самый последний проект нашей команды. В 2017 году были приобретены корпуса действующих на тот момент гостиниц Орехово и Царицыно. Это три разных здания общей площадью около 30 тыс. метров. Одно из них было оставлено под гостиничные апартаменты, которые впоследствии распродали, а два других подвергнуты комплексной реконструкции с соблюдением всех градостроительных норм. Из них получились жилые дома с очень удачным расположением – они находятся на границе парка и из окон открывается прекрасный вид.

Этот ЖК «Грильяж» - один из моих любимых реализованных проектов. В декабре 2020 года продали в нём последнюю квартиру. Для инвесторов-спекулянтов, кстати, он оказался интересен: мы начинали с цены по 160 тыс. руб. за квадратный метр, а пришли к 220 тыс. руб. Летом 2021 году стоимость уже поднялась до 240 тыс. руб. за квадратный метр.

Какой из представленных на рынке в настоящий момент объектов редевелопмента, на Ваш взгляд, является самым интересным?

С точки зрения задумки мне импонирует «Бадаевский», хотя градозащитники его недолюбливают, называя «отвратительным домом на ножках». Он включает малоэтажные исторические здания из красного кирпича – красивые памятники промышленной архитектуры и достаточно свободного пространства для реализации новых строительных задумок. Планируется, что новое здание будет «парить» над старыми – это интересно. Ещё можно назвать проект «Кузнецкий мост, 12», реализуемый KR Properties. Он весьма заметный, так как находится в месте, где ежедневно проходит множество людей.

Подскажите, а на какие параметры девелоперы обращают внимание, делая выводы о том, что редевелоперский проект в будущем будет успешно реализован?

Когда у девелопера есть финансирование, он работает с теми объектами, которые представлены на рынке. В Санкт-Петербурге их больше, чем в Москве, но они сложнее. Я регулярно изучаю новые предложения, оценивая их перспективность с помощью финансовых моделей.

Среди параметров учитываются изначальная цена, которая в Москве начинается от 150 тыс. руб. за квадратный метр, стоимость реконструкции и строительных работ. Это значительные статьи расходов. По данным Knight Frank, среди девелоперов в последнее время набирает популярность тренд на внутреннюю отделку помещений, это востребовано среди покупателей. Только стоимость этих чистовых работ может доходить до 150 тысяч за квадратный метр. А ещё следует учитывать затраты на фасад, замену инженерных коммуникаций, лифты, возможную смену деревянных перекрытий на железобетонные. Затем анализируем, когда и по какой цене мы сможем реализовать проект, учитывая, что в центре она начинается примерно от 500 тыс. руб. за квадратный метр полезной площади и может доходить до 1 млн руб.

Таким образом, соотнеся возможные расходы и потенциальные доходы, можно сделать вывод о рентабельности проекта. Как сказал экс-президент США и успешный бизнесмен Дональд Трамп: «Иногда самой выгодной бывает та инвестиция, которую ты не сделал». Очень меткое замечание. Задача девелопера – отсеять через ряд фильтров те проекты, которые есть на рынке, чтобы не взять лишние, а отобрать лишь самые интересные с точки зрения финансов, задачи и возможной прибыли. Это длительный процесс отбора.

Мне кажется, что проекты редевелопмента наделены особым смыслом, ведь важно сохранить историческую составляющую, придав ей новое звучание. Верно?

Иногда градозащитники считают, что лучше сохранить объекты так, как они есть, ничего не меняя. Такая позиция тоже есть. В этом смысле активно критикуется «Бадаевский».

Каким инвесторам подойдут вложения в проекты редевелопмента?

У меня на сайте есть тест, помогающий типировать инвесторов. Исходя из риск-профиля владельцев капитала можно разделить на консервативных, агрессивных и умеренных. Проекты редевелопмента для тех, кто ради потенциально высокой доходности готов принимать повышенные риски. Я бы даже сравнил девелоперские проекты с венчурными инвестициями. Консерваторы же предпочитают уже реализованные объекты, чтобы получать от недвижимости рентный доход. Часто – те, которые сданы в длительную аренду сетевым ритейлерам.

Читать по теме: "Как подобрать недвижимость для инвестиций?"

Я считала инвестиции в недвижимость одними из наиболее консервативных. Получается, что это не так? Ведь вряд ли стоимость квадратного метра в Москве или Санкт-Петербурге в перспективе будет снижаться?

Вопрос не в цене, а в стадиях реализации. Если соинвестировать в объект редевелопмента, то следует учитывать, что строительные работы начинаются не раньше, чем через год. Здание превращается в каркас, потом выстраивается заново. То есть это вложения именно в проект, который реализуется на протяжении нескольких лет.

Почему я сравнил с венчурными инвестициями? Потому что одинаков подход. Представьте, что Вы вложили в студию звукозаписи, но разместили её на периферии, и она не пользуется спросом. Или же с месторасположением всё нормально, но цены завышены, поэтому клиенты обходят её стороной. Или не получилось найти подходящую аудиторию, потому что было закуплено специфическое оборудование. То же самое и с девелоперским проектом – на всех этапах принимаются важные решения, которые определяют его успешность. Различие кроется в том, что в случае с редевелопментом есть защитный актив – это недвижимость, однако аналогия с венчуром всё равно достаточно наглядная.

А встречали ли в Вашей практике истории, когда в результате редевелопмента создавалось что-то совершенно невостребованное рынком?

Безусловно. Редевелопмент – не только зона возможностей, но и пространство, которое оставляет много места для ошибок. Следует тщательно проработать все риски. Возьмём для примера рыночный. Для начала следует обратиться к профессиональным консультантам – агентствам недвижимости, которые реализуют аналогичные объекты на рынке. Благодаря ним можно выяснить, на какие продукты есть спрос у потенциальных покупателей. Чтобы собрать ещё больше сведений по данному вопросу, можно обратиться к специальным программам, которые анализируют предложения конкурентов. С учётом полученной информации следует поставить задачу проектировщикам и архитекторам, которые должны учесть их и сопоставить с существующей планировкой здания.

Нужно ещё и предусмотреть будущие тренды. Например, в период пандемии обозначилась тенденция к созданию «родового гнезда», то есть пространства, в котором родители вместе с детьми и старшим поколением могут жить по соседству. Количество девелоперов, которые стремятся предугадать потенциальные запросы будущих покупателей, к сожалению, не велико.

Способность прогнозировать, наверно, и определяет будущий успех девелопера?

Не всегда. Иногда компании делают по аналогии, не предлагая ничего инновационного, а их продукты также пользуются спросом. Есть такое выражение среди застройщиков «Как-у-ПИКа», оно произносится фактически как одно слово. Это ориентир для многих. В сфере элитного строительства и редевелопмента также есть те компании, на которые ориентируются остальные.

Вы сами инвестируете? Если да, то во что?

Последние 10 лет напрямую в недвижимость я не инвестирую, предпочитая более ликвидные активы. Выбираю вложения, к примеру, в ценные бумаги девелоперских компаний или инвестиционных фондов. Обращаю внимание на все предложения на фондовом рынке, связанные с недвижимостью, так как хорошо знаком с этим бизнесом.

Я инвестирую агрессивно и мне важна возможность быстро выйти из тех или иных активов. Пример инвестиции, которая принесла высокий доход – вложения в акции «ПИК». Я понял, что это выгодно в тот момент, когда Сергей Гордеев попросил ввести льготную ипотеку, обращаясь к Владимиру Путину. За год ценные бумаги этого эмитента принесли мне 161%. До этого сигнала акции девелоперов в условиях неопределённости падали. Ещё одна инвестиция этого периода – ценные бумаги американской Lennar Corporation, благодаря которой удалось заработать 64%. С другой стороны, я не просчитал спрос на складские помещения и ту доходность, которую могли мне принести вложения в этом сегменте.

В заключение хотелось бы узнать Ваше мнение о долговых инструментах различных девелоперских компаний, выход на IPO и другие ситуации, которые не свойственны рынку недвижимости.

Последнее девелоперское IPO – это выход на биржу компании «Самолёт». Оно было достаточно успешное. Продали пакет всего лишь на 5%, это только начало. Многие девелоперские компании прибегают к долговым инструментам, особенно из регионов. Есть интересные предложение, но нужно их комплексно анализировать. Например, челябинский застройщик «Флай Плэнинг» разместил облигации с эффективной доходностью к погашению выше 13%. Для сравнения у «ПИКа» она в районе 6,5%. Не стоит забывать и про риски, помня дефолт крупной компании «СУ-155» в 2015 году. Никто от такого не застрахован.

Артём, спасибо большое, это был очень интересный и познавательный разговор. Лично я в очередной раз убедилась, что любой инвестиционный инструмент стоит использовать, если хорошо понимаешь специфику его работы или рядом находится профессионал, который поможет разобраться в теме.

От себя добавлю, что инвестиции в недвижимость – это целый мир, который включает в себя не только покупку квартир или апартаментов, готового рентного бизнеса, но и вложения на фондовом рынке, а также целый ряд других направлений. На мой взгляд, лучший вариант – научиться оценивать инвестиционные проекты самостоятельно, не полагаясь на чьё-то мнение.