Перспективы инвестиций в недвижимость через ЗПИФы
Инвестиции в коммерческую недвижимость принесли в среднем 30% за 2020 год на американском рынке. В первую очередь это связано с резким скачком развития проектов в области электронной коммерции, что неудивительно, ведь пандемия изменила привычное потребление, увеличив спрос на складские помещения и логистические центры. Разумеется, похожие процессы протекают и на внутреннем рынке: инвестиции в складскую недвижимость увеличились на 25% в прошлом году. В ответ на это внимание на рынке возникло предложение нового продукта — закрытых паевых инвестиционных фондов в коммерческую недвижимость — ЗПИФов. Обсудим подробно все тонкости подхода к формированию ЗПИФа и открывающиеся перед инвестором перспективы с управляющим партнером REF Юрием Шабаном.
Могли бы вы рассказать об основных принципах работы REF: как подбираются объекты инвестирования, из чего формируется доходность?
К выбору объектов инвестирования мы подходим максимально тщательно. Из всех существующих на рынке мы выбираем самые ликвидные, надежные и имеющие максимальный коммерческий потенциал объекты и тщательнейшим образом подходим к их оценке. В мировой практике такая процедура оценки объекта называется дью-дилидженс (due diligence). Прежде всего специалистами REF по четко прописанной процедуре оценивается качество инвестиционного объекта — внешний вид, соответствие современным запросам арендаторов и расположение здания. Аналитики составляют прогноз заполняемости помещений арендаторами на 10 лет. Параллельно с этим технический департамент проводит экспертизу состояния объекта и выдает заключение о техническом состоянии и прогнозах на ремонт. Если объект представляет большой коммерческий интерес, находится в хорошем состоянии и является перспективным на срок от 10 лет, мы принимаем решение о его приобретении и формировании фонда.
Какие гарантии вы предлагаете инвесторам?
Все очень просто. С одной стороны, паи гарантированы объектом недвижимости. Наш первый объект — логистический центр категории А общей площадью 20 тыс. кв. м. Пул арендаторов иногда меняется, но на 90% это крупные компании, лидеры рынка. Технике безопасности уделяется пристальное внимание, объект оборудован самым современным пожарозащитным оборудованием и находится под круглосуточным наблюдением, все сотрудники регулярно проходят инструктаж по технике безопасности. Однако даже если что-то случится с логистическим центром, объект застрахован, то есть деньги пайщиков надежно защищены.
С другой стороны, деятельность фонда строго регулируется Центральным банком России, а паи инвесторов хранятся в специальном депозитарии. Центробанк может дерективно поменять управляющую компанию, и все паи останутся невредимыми.
Стоит обратить внимание на то, что активы фонда не могут быть обременены, на них не могут быть наложены обязательства — аресты или банкротные процессы. Даже если у одного из пайщиков возникают финансовые проблемы, эти риски не распространяются на остальных инвесторов фонда, независимо от размера их доли. Это действительно надежная защита актива.
В чем заключается надежность такого рода инвестиций?
Инвестиции в недвижимость являются надежным инвестиционным инструментом. Недвижимость капитализируется не менее чем на ставку инфляции ежегодно. Таким образом, в случае обесценивания российской валюты все активы, инвестированные в недвижимость, будут прямо пропорционально расти. Почему это происходит? Все знают, что товары и услуги при инфляции дорожают. Соответственно, построить аналогичный объект будет стоить дороже. Поэтому и происходит капитализация объекта.
Стоит отметить, что классический договор аренды всегда включает ежегодную индексацию по арендным потокам. Арендная ставка индексируется как минимум на сумму инфляции, а то и более. Таким образом, пайщик получает все большие дивиденды с каждым годом.
Какие факторы влияют на увеличение рыночной стоимости объекта?
Капитализация коммерческой недвижимости постоянно растет. Это обусловлено ситуацией на рынке, экономической и политической ситуацией в стране. В начале прошлого года все боялись что-либо прогнозировать, но мы сделали ставку на логистический центр — и не прогадали. Спрос на логистические центры категории А резко возрос, и остро стал ощущаться дефицит качественного предложения на рынке.
Мы нашли возможность оптимизировать пул арендаторов и увеличить капитализацию объекта на 20% в кризисный год. Это хороший пример того, как аналитика может помочь построить прогноз и увеличить доходность объекта. Инвесторы получают свои дивиденды, и им ничего не нужно для этого делать.
Это долгосрочная инвестиция? Как быстро инвестор может получить свой запланированный доход?
Свой первый доход инвестор начинает получать сразу. Ежеквартальные платежи зависят от доли участия в проекте, но они увеличиваются с ростом капитализации объекта. В договорах с арендаторами зафиксировано ежегодное повышение арендной ставки до 5%. Кроме того, мы постоянно стараемся оптимизировать набор арендаторов. Новые, более крупные клиенты приходят на смену мелких. Они, разумеется, требовательнее, им нужны специальные температурные режимы и так далее, но мы готовы удовлетворить требования самых взыскательных арендаторов, а они готовы за это платить повышенную арендную ставку. Таким образом, доход с объекта постоянно растет, и вместе с этим повышается стоимость паев, а значит, и доход наших инвесторов. В любой момент можно продать все свои паи или только часть их, а с оставшихся паев продолжать получать ежеквартальный стабильный доход.
Хочу обратить внимание, что это одно из самых привлекательных преимуществ владения паями. Когда инвестор приобрел объект недвижимости целиком, то продать его долю в большинстве случаев очень сложно, поскольку все участники сделки в дальнейшем будут вынуждены согласовывать следующие шаги друг с другом. Сложности возникают при желании одного из владельцев, например, продать здание, если остальные инвесторы на это не согласны. В противоположность этому продажу паев инвестору не нужно ни с кем согласовывать.
Как родилась идея этого проекта? Альтернативой для какого рода инвестиций может стать REF?
Прежде всего я хотел создать продукт, который будет помогать людям чувствовать себя защищенными и перестать терять свои деньги, вкладывая их в неприбыльные проекты.
Я всегда много работал, и достаточно рано у меня появились свободные деньги. Тогда все только начинали говорить о пассивном доходе и торговле на бирже. Я решил рискнуть — вложил все свои сбережения в ценные бумаги и улетел отдыхать на новогодние праздники в теплую страну. Предвкушая сверхприбыль в короткий период, я представлял себя с коктейлем из спелых тропических фруктов, сидящим на пляже с горячим белым песком и задумчиво смотрящим вдаль, в то время как сумма на моем брокерском счету увеличивается в геометрической прогрессии…
Но реальность оказалась совсем другой. Тогда я еще не знал, что, чтобы заработать на акциях, нужно быть полностью вовлеченным в ситуацию на рынке, постоянно мониторить изменения и быстро на них реагировать. Ситуацию осложнило то, что в новогодние праздники на американской фондовой бирже активно проходили торги, а российская биржа была закрыта. Мой инвестиционный портфель таял на глазах, и я ничего не мог сделать. Свои деньги я потерял и даже ушел в минус. Вместо отдыха получился полноценный стресс. Вернулся в Москву я совершенно измотанным и без денег. Это был мой первый инвестиционный урок: ценные бумаги — это совсем не пассивный доход.
Второй раз к вопросу инвестирования я подошел иначе. Я выбрал надежный инструмент — вклад в банке. Но и здесь меня ждало разочарование. Изучив депозитные предложения банков, я осознал, что предлагаемые проценты по вкладам существенно ниже роста потребительских цен. А это значит, что мои деньги будут стремительно обесцениваться от года к году.
Тогда мне вспомнилась мечта любого советского человека — купить квартиру и сдавать ее в аренду. Но этот вариант мне совсем не подходил. Во‑первых, у меня не было времени на поиск квартиры, ремонт, привлечение жильцов, контроль состояния инвестиционного объекта и так далее. А во‑вторых, составив простую финансовую модель, я понял, что слишком долгая окупаемость проекта лишает его хоть какой-нибудь финансовой привлекательности. Так, например, если бы я купил квартиру за 6 млн рублей, потратил 1,5 млн на ремонт, нанял агента по недвижимости и сдал квартиру за 35 тыс. рублей в месяц, то моя инвестиция окупилась бы более чем через 30 лет. Ведь мне пришлось бы покрывать коммунальные платежи, делать косметический ремонт после очередных нерадивых жильцов, снова нанимать агента и искать новых арендаторов и так далее.
Наконец мне пришла в голову идея создать такой инструмент финансирования, который будет так же надежен, как и банковский вклад, но с доходностью в несколько раз больше. Новый инструмент позволял бы заботиться о своем будущем и не быть постоянно вовлеченным в процесс, как, например, в случае с акциями или сдачей квартиры в аренду. Я искал инструмент, не требующий специального финансового образования, абсолютно прозрачный и понятный каждому.
Изучая международный инвестиционный опыт, я нашел REIT (Real Estate Investment Trust), фонд инвестирования в коммерческую недвижимость. Я понял, что международная практика существует и уже десятки лет успешно работает на западных рынках. И тогда я организовал закрытый паевой инвестиционный фонд коммерческой недвижимости.
Как инвесторы восприняли новый инструмент?
Идея была встречена рынком на ура. 50% паев первого же объекта были распроданы меньше чем за полгода. Инвесторы быстро по достоинству оценили надежность этого финансового инструмента, а также его доступность. Вам не нужно искать арендаторов и думать о содержании объекта в надлежащем виде, все хлопоты возьмет на себя управляющая компания.
Мы очень тщательно подходим к процессу оценки объектов и выбираем только те, занятость которых сможет обеспечить не менее чем на 95%.
Инструмент удобен тем, что свои дивиденды инвестор начинает получать сразу — с первого же квартала. А если он решит через некоторое время продать паи, то будет приятно удивлен, насколько выросла их стоимость. Таким образом, мы выходим на целевую доходность 14,1%. Мы не обещаем сверхприбылей в 100–200%, но мы гарантируем: свои деньги вы не только не потеряете, но и существенно приумножите.
Этот инвестиционный продукт поддерживается государством. Не все инвестиционные продукты можно приобрести через индивидуальный инвестиционный счет. Паи REF можно приобрести как через брокера, так и через ИИС. Во втором случае инвестор может оформить налоговый вычет и увеличить капитализацию своих инвестиций. ИИС — это программа, которую продвигает наше государство для того, чтобы привлечь на фондовый рынок новых клиентов и показать, что он действительно доступен.
Расскажите о ваших планах.
В 2019 году REF достиг капитализации в 2,2 млрд рублей. На 2021 год запланировано пополнение портфеля активами более чем на 5 млрд рублей — крупными гостиничными комплексами с локацией в историческом центре города, помещениями формата стрит-ритейл, а также появится интересный объект, связанный с коммерческим образованием. Мы высоко оцениваем потенциал объектов в сфере образования. И верим, что бизнес должен быть не только прибыльным, но и социально значимым. Нам приятно осознавать, что мы вносим вклад в развитие общества.
Зарубежная недвижимость — еще одно новое направление работы REF в 2021 году. Наш портфель объектов в этом году расширится западными активами. Таким образом, у российского инвестора будет возможность выйти на международный рынок коммерческой недвижимости через российские фонды.
Также перед нами стоят задачи выйти на биржу и построить полноценную экосистему — шеринговую инвестиционную платформу в коммерческой недвижимости, где профессионалы рынка недвижимости, владельцы объектов и инвесторы смогут находить друг друга и заключать долгосрочное взаимовыгодное партнерство.
Своей главной целью мы видим сделать российский рынок инвестиций в коммерческую недвижимость надежным, высокодоходным и доступным каждому инвестору.
.jpg)
