Недвижимость НЕ для консерваторов

ИНТЕРВЬЮ - 09.12.2021

Принято считать, что вложения в объекты недвижимости – это консервативные инвестиции, которые могут обеспечить хоть и низкий, зато гарантированный доход. Так ли это? Обсудили с директором департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Людмилой Потаповой.

Людмила, чем вложения в недвижимость отличаются от других видов инвестирования?

Начну с того, что это один из наиболее древних способов вложения средств: люди уже много веков покупают земли, дома, чтобы сохранить и приумножить свои богатства. Нам это интуитивно понятно. Если человек не является профессиональным инвестором, то работа на фондовом рынке может оказаться сложной задачей, в отличие от приобретения квартиры, участка или дома.

В то же время покупка недвижимости требует значительных средств, бóльших, чем нужно для работы с ценными бумагами или драгоценными металлами. Получается, что при всей понятности, прямые инвестиции в жилые или коммерческие площади менее доступны. Правда, можно зарабатывать на недвижимости опосредованно. Например, приобретать паи ЗПИФов. Однако и тут порог входа достаточно высок и стартует от 300 тысяч рублей.

В США и Европе достаточно развит краудинвестинг, который позволяет поучаствовать в девелоперских проектах, не имея на руках столь значительной суммы. В 2012 году в американском законодательстве появились нормы, регулирующие эту сферу. В России возможности в данной области инвестирования ограничены, хотя есть «первые ласточки». Например, компания «Aktivo» Оскара Хартманна, которая предоставляет возможность заработать за счёт строительства торговых центров. Существуют также рентные фонды, работающие по краудинвестинговым схемам, такие как «PNK rental».Фонды создают и крупнейшие застройщики в сфере жилой недвижимости, в частности,«MR Group». Благодаря ним войти в рынок можно с суммой в несколько десятков тысяч рублей. В нашей стране всё только начинается, это первые проекты в данной сфере.

В нашей стране краудинвестинг в объекты недвижимости как-то регулируется?

До 2019 года подобные инвестиции реализовывались через покупку паёв в ЗПИФах. Два года назад же был принят 259-ФЗ «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ». Однако он не сильно упростил реализацию краудинвестинговых проектов в недвижимости. Зачастую их проще реализовать через схемы доверительного управления, к которым инвесторы относятся осторожно. Если владелец капитала всё же решит поучаствовать в таком проекте, он должен досконально изучить все документы и выбирать только проверенных и хорошо зарекомендовавших себя застройщиков.

Инвестиции в недвижимость можно назвать консервативными?

Приобретение недвижимости большинству представляется консервативным вложением средств: низкая ликвидность, низкая доходность, низкий риск. Так, покупка квартиры для сдачи в аренду в Москве в среднем приносит 3-4% годовых.

Однако есть и другие возможности. За период с 2013 по 2019 год средняя доходность индекса S&P 500 составила около 6%, а у одной из пяти крупнейших американских краудинвестинговых платформ «Fundrise» за аналогичный период оказалась практически в два раза выше. Однако и риск значителен, потому что тот же «Fundrise» инвестирует средства в девелоперские проекты.

Ещё один пример – доходность Global X SuperDividend® REIT ETF, который отслеживает динамику индекса с практически аналогичным названием. В прошлом году она составила около 13% в долларах, что позволило заработать ещё и на курсовой разнице. Однако при приобретении иностранных биржевых фондов не стоит забывать о налоге, которым облагается полученная прибыль. Приобрести их через ИИС и воспользоваться налоговыми преференциями не получится.

Так что, кто какие инвестиции в недвижимость выберет. Можно получать 3-4% годовых в рублях, а можно зарабатывать 13% годовых в долларах за вычетом налогов и комиссионных.

А если инвестировать в российские биржевые фонды, которые связаны с недвижимостью?

В этом случае есть возможность воспользоваться налоговыми льготами, так как срок владения пая ЗПИФа составит не менее трёх лет. На российском рынке тоже есть интересные примеры. Так, несколько лет назад "Велес Капитал" создал специальный фонд, позволяющий инвестировать в московский проект «Композиция 24». Только закончился бумажный девелопмент самой площадки, ещё даже не был вырыт котлован, поэтому ЗПИФ купил имущество по цене 250-300 тысяч за квадратный метр. Сейчас стоимость квартир в данном жилом комплексе в три раза выше. Не помню, чтобы данный фонд торговался на открытом рынке, но я уверена, что своим клиентам "Велес Капитал" его предлагал. Вывод – нужно искать профессиональных консультантов, умеющих находить аналогичные качественные ЗПИФы на старте продаж. В этом случае доходность инвестора за вычетом всех комиссий и вознаграждений составила, думаю, не менее 150% за несколько лет.

Какие инвестиционные стратегии в сфере прямых инвестиций сейчас применяются?

Есть две стратегии, по которым можно условно разделить инвесторов в сфере недвижимости, если мы говорим о прямых инвестициях.

Первая – спекулятивная, то есть приобретение с целью дальнейшей перепродажи на фоне роста цен или после изменений объекта. Однако московский рынок настолько перегрет, что возможностей в рамках этой стратегии, особенно недорогих, немного. Это связано с ростом цен на недвижимость, а также с низкой ипотечной ставкой и ситуацией с депозитами. Несколько лет назад многие вывели свои средства с банковских счетов именно для того, чтобы реализовывать данную стратегию. Схема простая: брали квартиру в новостройке в ипотеку, внося первоначальный взнос, чтобы потом дождаться роста цен на конкретный объект и на рынке в целом, затем перепродать её. В течение одного-двух лет удавалось заработать около 100% прибыли, я знаю такие истории. Популярность схемы отчасти объясняет перегретость рынка сейчас. Зашло инвесторов много, всем ли удастся удачно выйти – посмотрим.

Вторая – рентная, то есть купить с целью последующей сдачи в аренду краткосрочную или долгосрочную. Если говорить о рынке жилья, то примерная годовая доходность в Москве составит 3-4%. В коммерческой недвижимости можно заработать и больше, но там порог входа выше, а значит подходит это больше для институциональных инвесторов. Кроме того, многое зависит от сегмента, потому что рынок включает в себя и логистические комплексы, и торговые центры, и офисные помещения. У каждого своя динамика. Логистика в пандемию чувствует себя прекрасно в связи с развитием e-commerce, что напрямую влияет на доходность.

Допустим, у инвестора есть несколько миллионов рублей, которые он хочет приумножить с помощью недвижимости. Что ему можно посоветовать?

Во-первых, инвестировать всегда нужно в те инструменты и в том сегменте, в котором Вы разбираетесь. Во-вторых, всегда следует смотреть шире и не зацикливаться на рынке родного города, эту ошибку совершают многие. Нет 10 миллионов рублей на покупку жилья в Москве? Рассмотрите, какие варианты есть в Подмосковье. Информации о рынке недвижимости в России много, она вся открытая. Можно изучать, сравнивать цены и анализировать. В-третьих, не обязательно приобретать квартиру. Растёт спрос на загородные дома, поэтому можно рассмотреть вариант покупки земельного участка под дальнейшее строительство. Всё зависит от того, сколько времени и сил Вы готовы этому посвятить, есть ли желание заниматься микро-девелопментом. В-четвёртых, можно поискать интересные паи ЗПИФов, только очень внимательно проанализируйте юридические стороны взаимодействия. Не важно, выберете ли Вы прямые инвестиции или доверительное управление, обязательно стоит прибегнуть к помощи юристов.

Читать по теме: "Как подобрать недвижимость для инвестиций?"

А если есть возможность привлечь заёмный капитал и увеличить сумму инвестиций?

Есть разные схемы. Например, приобрести квартиру, сделать в ней ремонт в течение нескольких месяцев, и продать дороже. Если есть своя бригада и возможность управлять ремонтными работами, то выгода будет больше. Ещё один вариант – купить строящийся объект и ждать в течение 6 или 12 месяцев, чтобы перепродать, когда рынок вырастет, а недвижимость будет сдана в эксплуатацию.

Хотя я бы не стала сосредотачиваться на приобретении квартиры, если мы говорим о чисто инвестиционных целях. Если с привлечением кредитного плеча есть возможность вложить 10-15 миллионов рублей, рекомендую обратить внимание на рынок загородной недвижимости.

Кстати, заходить всегда лучше не со своими деньгами, а с заёмными, если есть возможность их взять под небольшой процент. Этот вариант повышает доходность. Если планируешь заработать, допустим, 50% от вложенных средств, а ипотека составляет 6% годовых, остальное – твой доход. Сложность состоит разве что в том, чтобы вовремя выйти из объекта недвижимости. Например, те, кто выставил свои квартиры на продажу в августе, столкнулись с тем, что рынок замер из-за ежегодного периода отпусков и начала подготовки к выборам. Это всё же надо было учитывать изначально, реализовать инвестиционные предложения в такой ситуации гораздо сложнее.

Я обратила внимание на обилие предложений от застройщиков. Неужели есть такая ёмкость рынка, и на каждый из лотов девелоперов найдётся свой покупатель?

Пока рынок поддерживают высокие цены на нефть и низкие ставки по депозитам. Не то, чтобы это были какие-то новые деньги, просто ликвидность перетекла из банковского сектора на рынок недвижимости. Сложности начнутся, когда инвесторы начнут продавать квадратные метры, чтобы зафиксировать прибыль.

Плюс количество долларовых миллионеров в нашей стране в 2020 году по сравнению с предыдущим годом существенно выросло, также как и их совокупное состояние. И, согласно аналитике, тенденция восходящая.Существует, кстати, международная классификация, которая делит обеспеченных людей на 4 категории. Первый – состоятельные граждане («upper middle class» или «effluent») – люди, у которых объём чистых активов составляет от 100 тысяч до миллиона долларов. Далее следуют хайнеты или миллионеры («High Net Worth Individuals») с размером чистых активов от одного до тридцати миллионов долларов. Их в России более 250 тысяч человек – цифра не маленькая. Следом – ультрахайнеты или мультимиллионеры («Ultra High Net Worth Individuals»), чей объём чистых активов равен сумме от тридцати миллионов до одного миллиарда рублей. Свыше – миллиардеры («Billionaire»).

Девелоперы используют все возможности для привлечения покупателей вплоть до субсидированной ставки по ипотеке, чтобы спрос подогревать. Льготные программы – та ещё ловушка, не все могут адекватно оценить свои возможности по обеспечению жилья. Растёт число просрочек, необеспеченных кредитов. В конечном итоге все эти квартиры опять поступят в оборот.

Анализируя портфели крупнейших застройщиков, я тоже часто задаюсь этим вопросом: «Хватит ли ёмкости рынка?». «ПИК» заявляет, что у них в работе 17 миллионов квадратных метров, у «Самолёта» — 22 миллиона квадратных метров, у «ЛСР» и «Гранель» совокупно столько же. Это только четвёрка лидеров на рынке жилья эконом и комфорт-класса. На что они все рассчитывают – большая загадка. Цены уже на старте достаточно высоки.

Какую часть инвестиционного портфеля стоит держать в инструментах, связанных с недвижимостью?

Напрямую в недвижимость у среднестатистического инвестора вложена треть активов, что логично. Из них примерно 20% напрямую, а остальное – через фонды. Это усреднённая модель, остальное зависит от целей, задач, возможностей конкретного владельца капитала.

С какими типичными ошибками можно столкнуться, инвестируя в недвижимость и как их избежать?

Рынок недвижимость многообразен. Я уже говорила, что нужно хорошо понимать, во что вкладываешь деньги. У каждой страны, у каждого сегмента, даже у каждого города свои особенности функционирования рынка недвижимости. Правовое регулирование сферы достаточно сложное, поэтому без профессиональной правовой поддержки по структурированию сделки не обойтись. Я бы не рекомендовала игнорировать помощь юристов.