Как подобрать недвижимость для инвестиций?
Пожалуй, один из самых понятных, надежных и популярных видов инвестирования – это инвестиции в недвижимость. Квартиры, загородная недвижимость, коммерческая – огромный выбор, главное – определиться с целями и задачами ваших инвестиций. Мы встретились с Леонидом Кронгаузом, управляющим партнером и соучредителем компании Kalinka Realty, и побеседовали на тему инвестиций и перспектив рынка недвижимости. Леонид успешно развивает сферу девелопмента с начала формирования нового рынка недвижимости в России, обладает обширным опытом запуска новых девелоперских проектов в разных сегментах рынка недвижимости Москвы и Подмосковья, а также проведения инвестиционных сделок.
Леонид, как на сегодняшний день чувствует себя рынок инвестиций в недвижимость?
Рынок инвестиций в недвижимость чувствует себя всегда одинаково: у него разные драйверы, там постоянно что-то происходит, как и со всей страной, миром последнее время. Есть тенденции как позитивные, так и негативные, но в целом рынок активный.
Говорят, что в период пандемии был бум на загородную недвижимость. Действительно ли это так?
Конечно. Люди поняли, что тот образ жизни, который они раньше вели в маленькой квартирке, приходя домой только спать и проводя все остальное время на работе, в кафе, ресторанах, спортзалах и т. д., в период пандемии пошатнулся. Дома пришлось проводить больше времени, чем просто спать. Люди арендовали жилье за городом, кто-то покупал загородную недвижимость, – увидели, что в этом есть большой смысл.
Сегодня эти тенденции сохраняются?
В связи с новыми указами, наверное, этот тренд поднимется. Не все насытились – многие из тех, кто хотел приобрести, не купили, потому что не нашли то, что хотели. Люди сейчас поняли, что не так легко найти гостиницу за городом, потому как осознали, что жизнь на природе гораздо лучше. И это общемировая тенденция.
В недавнем прошлом я часто встречала в своем окружении людей, которым нравилось жить семьей на природе, но иметь небольшую квартирку в городе, в Москве, например, в районе Сити, так называемая «пиджачная квартира». На сегодняшний день такая ситуация все еще распространена? Актуальны ли инвестиции в маленькие лоты в центре при наличии большого объекта за городом?
Жизнь не стоит на месте: у людей образуются семьи, появляются дети, которые растут. И вот эта «квартира для пиджака» в один момент становится для многих источником больших расходов – надо платить коммуналку, налоги. При этом теряются деньги. И, с другой стороны, народ взрослеет – у людей, которые заработали деньги в период новой России, меняются интересы, им хочется быть ближе к природе. Съемные квартиры тоже в какой-то мере перестали удовлетворять требования: зависимость от желаний хозяев, риск расторжения договора, когда быт налажен, – угнетают. Поэтому тенденция хоть и осталась, но все-таки на свое жилье тратят деньги больше люди в возрасте, семейные, дозревшие до оседлости.
А что вы можете сказать про часто используемую в недавнем прошлом стратегию инвестирования на нулевом этапе строительства, когда в проект заходил инвестор на крупный лот, состоящий из пула квартир, а далее отдельно их распродавал по мере реализации объекта. Такой подход еще сохраняется?
В целом да. Но заходят немного по-другому. Не просто покупают пул квартир, а договариваются об условиях инвестирования. И более мелкие инвесторы заходят, покупают по одной-две квартирки, понимая, что цены будут расти.
Но ведь сейчас уже так глобально цена на недвижимость не растет…
Так, как раньше, не растет. Но всегда инвестиции в недвижимость – это скорее про сохранение капитала, а не про его приумножение.
Да, ведь отбить вложения не получится. Даже за счет рентного дохода.
Тем не менее, сохранить капитал вполне возможно. Так, как и во всем мире, когда ты не доверяешь банкам, диверсифицируешь свой портфель. Многим важно передать недвижимость по наследству. Это не требует особого менеджмента по сравнению с вложениями в рынок ценных бумаг. Ты ни от кого не зависишь сильно.
Стоимость квартир на вторичном рынке редко растет бесконечно, наверное, достигает какого-то максимума, и далее роста нет. Верно?
Это зависит от многих факторов. Возьмем, например, район Остоженки. Одно время там активно падали цены, люди в этом районе жить не стремились, темные окна в домах. Сегодня здесь открылись кафе, рестораны, заведения, появилась вечерняя жизнь, инфраструктура. Плюс заявлены новые проекты в отношении зданий, которые поднимут район. Они потянут за собой и старые проекты. Развитие города само по себе объективно меняет те или иные районы.
Обустройство района Лужники повлияло на ценность жилья в округе. Сделали парк «Зарядье», куда от Остоженки можно пешком дойти. Думаю, это тоже повышает привлекательность жилья в этом районе. Не скажу, что это глобальные колебания цены, но тем не менее ликвидность растет. Люди интересуются больше этим районом, он начинает чаще мелькать в публикациях. Ведь не только спрос формирует предложение, но и предложение формирует спрос в данном случае.
Мы всегда позиционировали себя как компания, которая придумывает что-то. И вот это придуманное новое, если оно попадает в резонанс с общественными историями, позволяет в том числе и районам меняться. Даже пробки, перекладывание тротуаров – тоже меняют облик города, центр стал более доступным.
Как правило, покупая элитную недвижимость, люди рассматривают не один проект. Как можно оценить дальнейшую ликвидность проекта, сравнивая несколько?
С этими вопросами нужно идти к профессионалам. Но все равно есть то, что мы не знаем и не сможем учесть. Например, коронавирус. Раз – и вырос спрос на загородную недвижимость. Спрос на аренду был огромный. Но и более мелкие события влияют на ликвидность. Например, мы ждем строительства эстакады, а ее построили на два года позже, чем планировалось. Повлияло ли это на ликвидность? Конечно. Сейчас заявлено огромное количество жилых проектов. Как они будут реализовываться, мы не знаем. Люди высчитывают, прогнозируют, оценивают.
Читать по теме: интервью с директором департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Людмилой Потаповой «Недвижимость НЕ для консерваторов»
Коронавирус остановил многие стройки в Москве. Девелоперы понесли потери из-за этого?
Стройки глобально не останавливали. Они тормозились, поскольку рабочие болели. Они живут в общежитиях, заражений было много. Их закрывали на карантин. Эти меры понятны и правильны. Процесс полной остановки стройки надолго – слишком сложный. С другой стороны, остановка стройки – это в какой-то степени смерть. Надо консервировать объект, чтобы он не разрушался. А это очень дорого. Так что да, девелоперы, разумеется, теряют много в таких случаях.
Есть ли у вас сейчас любимые объекты в Москве?
Мне очень нравится то, что строят сейчас наши партнеры, – многофункциональный жилой комплекс на Поклонке. С ним у меня связана некая история: много лет назад мы его купили у ММВБ, потом его перепродали с большой выгодой, не смогли устоять. Мне греет душу, что его начали так развивать. Там будут и апартаменты, и гостиница хорошая, и место само по себе очень привлекательное.
У вас большой опыт участия в крупных инвестиционных проектах. Как вы подбирали объекты для сделки?
У нас была девелоперская компания. Вхождение любого девелопера в элитный сегмент уже воодушевляет.
Мы первая компания, которая построила дом с отделкой. Нам на самом деле повезло. Подрядчик предложил подумать, что он еще может для нас сделать, и в процессе обсуждений мы пришли к вопросу об отделке. На самом деле ее поменяли всего в двух квартирах. В одной это была девушка-перфекционистка, которая засовывала под плинтуса бритву, проверяя качество установки.
Второй хозяин боялся жучков и содрал для этого отделку. Но рынок на факт отделки жилья никак не отреагировал, на мой взгляд. Не могу сказать, что жилье с отделкой как-то повысило или понизило его ликвидность. Но это был первый построенный элитный жилой дом в Москве.
Радует любое красивое, успешное предприятие. Хочется нести в этот мир красоту и гармонию. В камне она увековечивается. По тем временам первый проект шел тяжело из-за кризисов, но то, что мы придумывали, сейчас является ежедневным must do для всех девелоперов. Приглашение именитых архитекторов, например, с интересными концепциями – сейчас это все делают.
Тренд подхватил рынок…
На мой взгляд, сейчас несколько основополагающих тенденций, поддерживающих этот тренд. Людям хочется тратить деньги с толком, если уж их тратить. Добавление к проектам изюминки позволяет конкурировать. Просто ценой конкурировать не всегда интересно и не всегда выгодно. Хотя все значимые концепции стоят денег.
Когда к вам приходит человек с запросом на инвестирование в недвижимость, вы по каким критериям подбираете ему подходящие варианты? Есть ли определяющие факторы, по которым можно оценить девелоперский актив?
Инвестиции – это вещь малоэмоциональная. Факторов много: мы показываем окружение, знаем, что и когда там будет построено, с чем будет конкуренция. Приезжают иногда люди из регионов и что-то подбирают. В целом все понимают, что Москва – огромный мегаполис, в столице работы больше, чем в регионах.
К вам возвращаются люди по мере своего роста?
Конечно, возвращаются. Мы многим достаточно известным людям подсказали выгодные сделки, на которых они заработали.
А как с коммерческой недвижимостью обстоят сейчас дела? Покупку какого типа коммерческой недвижимости можно считать выгодным приобретением?
Сейчас серьезная и хорошая перспектива – у коммерческих апартаментов.
Покупка коммерческих площадей в таких многофункциональных проектах, как на Поклонке, о котором вы говорили, может быть рациональным вложением средств?
Я не уверен, что там продается что-то коммерческое. На этапе строительства там уже планируются операторы недвижимости. Так что есть нюансы, но в целом когда есть жилой комплекс, есть нужная аудитория, то тогда там коммерческая недвижимость актуальна.
Всем интересны объекты, где есть поток пешеходов или автомобилей. Конечно, многое зависит от стратегии инвесторов и девелоперов, но есть такая позиция по коллективным инвестициям. Коммерческие объекты – это чистая математика. Поэтому недвижимость – это защитный актив. Ставки по депозитам падают, в ценные бумаги люди не всегда готовы инвестировать, а любители недвижимости все же остаются.
Какие они, профессиональные инвесторы – любители недвижимости? Как их опознать?
Есть ряд людей, которые с удовольствием инвестируют в небольшой торговый центр и получают суммы денег, которых хватает на их ежедневное удовлетворение потребностей. Профессиональный игрок на рынке недвижимости покупает сильно дисконтированную, рассчитанную на среднего потребителя недвижимость. По элитной недвижимости ты много переплачиваешь за статус, место, но зато уверен, что сможешь продать ее, когда выйдешь на пенсию, и у тебя будет значимая сумма денег.
Да, но ведь каждый год девелоперы выходят с новыми проектами, и сложно сказать, какими они будут через десять лет.
Если человек профессионально занимается инвестициями в недвижимость, то он следит за рынком и своими инвестициями. Всю жизнь получать одинаковые суммы дохода с недвижимости вряд ли получится, рынок непостоянный. Любая инвестиция – это ответственность, и если нет внутреннего желания за этой инвестицией «ухаживать и присматривать», то ничего не получится. Хотя бы раз в год ей надо уделять внимание.
Вы предоставляете дополнительные услуги своим клиентам по «уходу» за инвестициями?
Конечно. Мы выпускаем раз в полгода аналитический отчет по рынку. В основном по жилью. Содержание в компании отдела аналитики – это достаточно затратно, но мы его тем не менее имеем, чтобы быть в тренде. Одно дело, когда знания идут от брокеров, совсем другое – долгосрочные профессиональные прогнозы. Аналитики считают, что рынок стал меньше в этом году, а субъективно мы этого не видим.
Элитная недвижимость – это не совсем инвестиция. Если это инвестиция, то это инвестиция надолго. Портрет такого инвестора – это топ-менеджер с хорошими бонусами, получающий раз-два в год значимые выплаты, на которые он что-то покупает. Ему некогда и не хочется рисковать деньгами, и он приобретает что-то простое, типа офиса, который можно сдавать в аренду. Более агрессивные инвесторы идут в стройку.
.jpg)
 (1).png)
