Как инвестировать в недвижимость Дубая?
Согласно отчету Reidin/Global Capital Partners, за последние 10 лет доходность подобных инвестиций составила 120%. Принятый правительством план развития Дубая включает в себя цель по привлечению иностранных инвесторов за счет благоприятного бизнес-климата, а также важнейших бизнес-инициатив, что, в свою очередь, увеличивает спрос на объекты недвижимости.
Какие возможности это открывает для инвесторов, обсудили с руководителем отдела продаж MIRA Real Estate, Дубай Виталием Матвеенко.
Как может развиваться ситуация для частного инвестора после приобретения недвижимости в Дубае?
Недвижимость Дубая в среднем за последние 10 лет и даже более дает лучшую доходность в мире. Это можно увидеть в отчетах международных аудиторов вроде Knight Frank Wealth Report. При сдаче вдолгую возврат инвестиций — от 6 до 8% годовых чистыми в долларах. При краткосрочной сдаче (возможна не на любом объекте) — от 10 до 13%. Но в целом сценарии возможны любые. Недвижимость Дубая — одна из самых (если не самая) быстрорастущих и востребованных в мире. Однако можно купить и так, что на выходе объект будет стоить дешевле, чем в него вложено, а ROI будет менее 5%. И со временем будет только дешеветь. Бездумно инвестировать здесь не получится. Есть огромное количество fail stories.
После ввода объекта в эксплуатацию может ли увеличиться его продажная стоимость?
Конечно. На капитализации в процессе стройки и ввода можно заработать даже больше, чем на сдаче.
Сколько реально длится сезон для последующей сдачи в аренду объекта?
При долгосрочной сдаче арендатор платит за год вперед. При краткосрочной сдаче пиковые месяцы по спросу — с ноября по март; средние — апрель, май, сентябрь, октябрь; низкий сезон приходится на июнь-август
Я слышала немало историй о том, что все очень быстро изнашивается и поддерживать объекты в достойном виде никто не может. Могли бы вы прокомментировать?
Дубай — город картинка. Снаружи прекрасно выглядит все. Внутри начинаются нюансы. Качество строительства и обслуживания крайне разное. В ОАЭ настолько мягкий бизнес климат и высокий спрос на недвижимость, что в Дубае зарегистрировано около тысячи застройщиков. Эмираты — суперинтернациональная страна. Для ориентира: здесь только 13% местного населения, остальные — приезжие со всего мира. У разных национальностей разные требования к качеству и к цене, и здесь есть предложение на любой карман. Зачастую есть прямая корреляция качества со стоимостью объекта. Приведу понятную аналогию: желая сэкономить на покупке внедорожника, человек покупает УАЗ и сталкивается с постоянными поломками из за общей дешевизны и непродуманности конструкции и получает при этом нулевой сервис. Автомобильная индустрия в целом не виновата в том, что у человека такие проблемы. Есть большое количество внедорожников с прекрасными показателями надежности и достойным обслуживанием, но за большие деньги.
Все беды — от бездумной экономии. И если человек покупает объект, предназначенный для пакистанских рабочих, а потом жалуется на качество, то это вопрос не к рынку недвижимости, который способен удовлетворить любой запрос.
На какой срок заключается договор с управляющей компанией? Что происходит с недвижимостью после его завершения?
По договоренности, но не менее года. По окончании договора недвижимость должна быть возвращена в исходном виде, если у управляющей компании есть мебельный департамент. У нашей — есть.
Давайте проанализируем ситуацию ретроспективно, на примере объектов, построенных 10 лет назад. Что с ними сейчас?
С объектами, приобретенными в правильном месте у надежного застройщика в нужный момент, проблем нет. Яркий пример — небоскреб «Бурдж-Халифа», построенный в 2010 году. Цены на апартаменты увеличились в несколько раз как по покупке, так и по аренде. С домом всё в порядке, никто не жалуется.
Какие преимущества дает покупка недвижимости в Дубае инвестору из России?
В Дубае нет налогов, нет проверки происхождения средств и в целом связи между плательщиком и собственником по документам. Нет обмена информацией по собственникам бизнеса и недвижимости с другими странами. Иными словами — российский инвестор может получать в Дубае отличный пассивный доход в долларах, не платя при этом ни копейки налогов. Не говоря уже о том, что в Эмиратах для инвесторов существует множество резидентских программ, открывающих совсем другие горизонты.
А что насчет качества строительства? На стройках работает персонал очень низкой квалификации? Кто им руководит?
Благодаря супермягкому бизнес-климату и огромному спросу в Эмиратах выживают все застройщики, в отличие, скажем, от России, где на плаву оказываются сильнейшие. Слабые, как всегда, берут ценой. При бездумной экономии покупатель получит низкое качество строительства от безграмотного персонала под безграмотным руководством. Качественно — не может быть дешево.
Какие вы видите потенциальные риски для инвестора, рассматривающего покупку такого жилья?
Целый спектр. Рынок огромен. Основные риски связаны с возможными задержками сроков строительства; с некачественными объектами, за сдачу или перепродажу которых приличная компания не возьмется; с переоценкой возврата инвестиций; с неверно выбранной локацией; с потерей денег в случае покупке на вторичном рынке у частника по неизвестным правилам. Многие инвесторы совершают фатальные ошибки, пытаясь инвестировать самостоятельно на незнакомом рынке. Почему некоторые люди продолжают покупать в чужой стране, не обращаясь к услугам профессиональных агентов, — для нас загадка. Единственное предположение — мысль в голове покупателя о том, что напрямую дешевле. При этом ирония ситуации заключается в том, что, в отличие от России, в Эмиратах из-за особенностей законодательства нельзя получить от застройщика цену лучше, чем от агента, а наоборот — можно. Здесь все участники сделки настолько защищены законодательно, что процесс действительно выгоден для всех сторон.
Беседовала: Ирина Аятова, главный редактор
.jpg)
