Недвижимость в Грузии как инвестидея
Ведущий подкаста “Куда вложить?” Дмитрий Смирнов в качестве варианта инвестирования долларовых активов проанализировал рынок недвижимости Грузии, а конкретнее – города Батуми.
Туда релоцировалось в марте много моих приятелей из сферы IT. Хочу сказать, что туда непросто добраться.
Это правда, маршруты непростые. Однако Грузия – привлекательный регион за счёт фокуса на страну европейского типа, так как она очень хочет в Евросоюз. Как следствие – создают всё больше привилегий для граждан других стран, в том числе и в сфере недвижимости.
Расскажи в первую очередь, что с ценами. В Санкт-Петербурге, я знаю, что 280-300 тысяч за квадратный метр –средняя цена. Что в Батуми, какая там стоимость?
Когда я в первый раз услышал цену, то очень удивился. Немного контекста: Батуми – прибрежный город с приятным климатом. Я бы сравнил с Сочи, но в Грузии влажность несколько выше. Цены делятся на три основные категории. Первая – эконом-сегмент без ремонта со стоимостью от 600 до 900 долларов за квадратный метр. По нынешнему курсу до 70 тыс. рублей можно купить квадратный метр у моря. Вторая категория – комфорт, там цены стартуют от 900 долларов и доходят до 1200 долларов, если говорим про квартиры без ремонта. Последняя категория – премиум. Там ценовой диапазон примерно от 1600 до 2200 долларов за квадратный метр. То есть по нынешнему курсу – максимум 150 тыс. рублей за квадрат.
Ничего себе!
Цены, действительно, удивляют. Именно поэтому меня заинтересовало данное направление. Я предлагаю перейти к плюсам и минусам покупки жилья именно в Грузии.
Я перед этим уточню: есть ли там такой бытовой закон, как в России: хороший ремонт обойдётся в половину стоимости квартиры. Или нет?
Хороший вопрос. Я пообщался с тремя застройщиками, пока был в стране. Все они предлагают купить объект в разной комплектации. В том числе и докупить отделку и мебель. Я бы сказал, что это ещё плюс 500 долларов к цене квадрата в каждой категории из тех, что я описал выше. То есть, если мы берём вариант «под ключ», то в эконом-сегменте полностью готовая квартира будет стоить от 1100 до 1400 долларов. Некоторые застройщики в цену премиум-жилья зашивают всю технику, оборудование и отделку, так что этот сегмент может оказаться даже выгоднее, если брать «под ключ».
Я бы хотел отметить, что возможность получить квартиру не только с отделкой, но и с техникой – повод поучиться российским застройщикам у грузинских коллег.
Безусловно. Узнав цены, я начал анализировать рынок. В 2019 году страна побила рекорды по турпотоку: Грузию посетило более 10 млн отдыхающих. Был колоссальный спрос на аренду недвижимости. В 2022 году турпоток восстановился примерно на 60% от того объёма и, согласно исследованиям, в 23-24 годах вернётся к значениям 2019 года. В перспективе – будет расти. Общая тенденция положительная, что также усиливает привлекательность данного рынка.
Звучит здорово. Насколько сложно стать собственником в Грузии, если у меня нет местного гражданства? В Турции законодательные гайки закручивались по мере роста спроса со стороны россиян. Не происходит ли того же в Грузии? Как там относятся к инвесторам из других стран?
Расскажу, исходя из личного опыта. И сразу оговорюсь, что смотрел только первичку. Вторичка, на мой взгляд, там не так интересна. Приехав на место, я встретился с первым застройщиком. Спросил о процедуре сделки, необходимых документах и прочем, так как из России привёз с собой целую кипу документов. На что представитель застройщика мне ответил: «Дмитрий, о чём речь?! Вы попали в солнечную Грузию. 1 час, 1 загранпаспорт – и Вы собственник этой самой квартиры!».
Забирайте ваши грамоты, мы верим, что вы –прекрасный человек.
Да-да, именно так. Так что скорость регистрации права собственности действительно поражает. Садитесь за стол переговоров, выбираете объект, подписываете договор, имея на руках загранпаспорт, вносите оплату или её часть – и готово. Остаётся дождаться сдачи объекта и можно заселяться.
Прямо «красная ковровая дорожка» для россиян. И это несмотря на взаимоотношения двух стран, начиная с 2008 года. Дружба народов вроде сохраняется. Есть ли какие-то риски, когда всё так просто? Или никаких заборов, никаких преград?
Один из вопросов, которые я задавал представителям застройщиков, такой: «Граждане РФ сейчас не в фаворе, учитывая политическую ситуацию. Может ли возникнуть ситуация, когда мою квартиру/апартаменты приватизируют?» На что мне был ответ: «В нашем законодательстве зафиксировано, что собственность неотчуждаема вне зависимости от того, гражданином какой страны вы являетесь». Я эту информацию не проверял. С одной стороны, это внушает доверие. Приятно осознавать, что мои интересы как инвестора защищены. С другой, важно понимать, что государство может с таким же успехом действующие законы переписать. При инвестировании в зарубежные активы всегда стоит помнить, что такие риски присутствуют, брать их в расчёт.
Ну и, соответственно, в случае покупки надо отслеживать возможные изменения, чтобы уловить новый пугающий тренд, если он проявится. Это тоже нужно учитывать. А как можно использовать эту недвижимость в инвестиционных целях? Если сдавать в аренду, нужно оформлять какую-то форму занятости? Как стать рантье в Грузии?
При работе с недвижимостью есть две ключевые стратегии. Первая – покупка с целью перепродажи. Обычно её срок от 1 года до 3 лет. Покупаем в строящемся объекте, продаём – после сдачи. Вторая – стратегия денежного потока. Покупаем квартиру и сдаём её в аренду, получаем Cash Flow. Она более долгосрочная, рассчитана на 5 и более лет. Для себя в Грузии я рассматривал первый вариант, спекулятивный: купить объект на растущем рынке и через пару лет перепродать.
Рантье стать просто. Часто застройщик предлагает ещё и услуги управляющей компании. Выбираешь апартаменты, покупаешь. Когда комплекс достраивается, квадратные метры можно отдать в управление. УК будет заниматься заселением, выселением, уборкой номеров. На банковский счёт же ежемесячно станет приходить доход. Особых личных усилий не требуется.
Часто слышу про такие солнечные страны, что там всё решается через договорённости. Люди неторопливые и в личной беседе эффективно преодолевают проблемы.
Я не обратил внимания на неторопливость. Мне на все вопросы отвечали оперативно и даже в нерабочее время.
Пока картина складывается благостная. Как любой инвестор, хотел бы узнать, на какую прибыль можно рассчитывать в случае сдачи в аренду по предложенной схеме через УК. Какая может быть доходность?
В среднем по рынку застройщики говорят о доходности от 10 до 20% годовых. Но нужно понимать, что эти цифры скорее всего завышены, информацию нужно перепроверять. Думаю, на 15% в среднем можно рассчитывать по денежному потоку. Отмечу, что доходность будет в валюте.
Допустим, у меня есть 10 млн рублей, за которые я могу купить квартиру в Санкт-Петербурге в 10-ти минутах от метро с неплохим ремонтом и хорошим видом. Если бы я вложил их в недвижимость в Батуми, сколько бы смог заработать на горизонте двух лет. Предлагаю взять средние цифры квартиры с ремонтом и 11-12% ежегодную доходность от аренды. Квартиру выбираем самую дорогую: 2200 долларов за квадратный метр плюс 500 долларов ремонта. Размер: 32 квадратных метра. 86 400 долларов выходит всего, немного добавляю –выходит 2 квартиры. Отдаю их УК.
Зависит от того, посуточная это аренда или долгосрочная. Если говорим про долгосрочную, то 600-800 долларов ежемесячно. И тут приходим к тому, что нет смысла покупать дорогой премиум, вполне можно взять эконом и ставка аренды будет не сильно отличаться.
Тогда корректируем условия: За 160 тыс. долларов я покупаю 2 квартиры эконом-сегмента и сдаю долгосрочно по 600 долларов в месяц. Не посуточно, а то в результате этой схемы износ больше, мне кажется. А мы бы хотели через 2 года их продать и заработать на росте стоимости. Закладываем риски простоев и 600 долларов умножаем на 11 месяцев, а не на 12. Получаем 13 200 долларов доходности с двух квартир в год или 26 400 долларов за 2 года. Кроме того, сама недвижимость за это время вырастет в цене. Предположительно на какую сумму?
Я бы добавил, что за 160 тыс. долларов можно купить 3 квартиры, а не две. Однако объект будет строящийся со сдачей через 1-2,5 года. Что касается роста цен, то я бы заложил консервативную оценку роста рынка с учётом разбушевавшейся инфляции на уровне 15% годовых. С учётом того, что рынок недвижимости Грузии весьма динамично растёт.
Берём это как оптимистичный вариант в нашем вакуумном мире, где ничего не происходит. Получаем на выходе: каждая квартира вырастет на 16 тыс. долларов, на 48 тыс. долларов все вместе.
Я подкорректирую: важно понимать, что объект не достроен, так что арендных платежей первое время не будет.
Стоит учитывать ещё и налоги, комиссии. Объяснишь эту тему?
Исходя из имеющейся у меня информации, стоит отталкиваться от способа продажи. Первый – через управляющую компанию за комиссию. Второй – самостоятельно или через местного риелтора за процент от сделки. Кроме того, владелец квартиры должен будет при продаже уплатить 5% от своей прибыли. То есть, если мы заработаем 80 тыс. долларов, то 4 тыс. долларов нужно будет отдать.
Что касается переводов, то для нашей налоговой, наверно, это будут поступления от неустановленного лица. Как это лучше организовать?
За квартиру можно заплатить криптовалютой. У каждого застройщика открыт счёт в USDT, можно отправить на него цифровые доллары. Их обналичивают в Грузии за 2% от суммы. Так можно купить объект и, как я понимаю, вывести деньги обратно на криптокошелёк.
Однако это всё равно доход, который необходимо задекларировать, чтобы спать спокойно и не иметь проблем с законом. Осталось уточнить некоторые бытовые вопросы. Как бы ты оценил криминогенность обстановки в Батуми?
Грузия сейчас считается одной из самых безопасных стран Европы и входит в топ-10 мира по данному показателю. Учитывая активную борьбу с преступностью последних лет, я как турист чувствовал себя защищённым. Ещё Батуми мне понравился своей экологичностью: очень «зелёный» город, весь в деревьях, кустарниках, цветах.
А что можно сказать о качестве строительства по сравнению с российскими новостройками?
Мне сложно оценить данный аспект, я не профессионал. Ничего не могу сказать, например, о надёжности перекрытий и других тонких технических моментах. Разница в отношении, в мелочах чувствуется у застройщиков разного класса. Большое число рабочих, обязательная каска, действующие лифты, небольшое количество строительного мусора – это премиум-сегмент. В экономе всё попроще, даже охраны не было. Думаю, в премиум-классе все меры соблюдаются более строго.
А сейчас хочется задать главный вопрос: купил ли ты квартиру в Батуми и можешь ли что-то рассказать о данном объекте?
Надо вернуться к выбранной мной спекулятивной стратегии: покупаем в строящемся объекте и через 1,5-2 года продаём. Я смотрел на небольшие по площади варианты. У меня было 3 основных критерия, которым квартира должна соответствовать. Во-первых, до моря должно быть не более 500 метров, то есть рассматривалась либо первая линия, либо объекты чуть дальше. Во-вторых, стоимость не более 900 долларов за квадрат без отделки. В-третьих, здание не должно быть большим, иначе потенциальная конкуренция при продаже возрастёт. 15-20 этажей, выше не рассматривал. Я подобрал вариант, который соответствует всем трём критериям за 22 600 долларов.
Изучив все вводные, объект, рынок, я приступил к самой скучной и рутинной части: свёл всю информацию в таблицу Exel и провёл расчеты по формулам. Исходил из того, что перепродам её через 1,5 года. Рублёвая доходность за год у меня вышла около 28%, что неплохо. Однако рисков много: другая страна, переводы через криптовалюту, возможные задержки по срокам. В итоге лично для меня они перевесили, так что квартиру я не приобрёл, но насладился хачапури, солнцем, морем и приятно провёл время.
А я уже собирался поздравить с покупкой. Мы здесь ищем варианты, чтобы до метро было 15 минут, а тут до моря 500 метров и при этом значительно дешевле.
Последнее, о чём бы хотел рассказать, это инструмент рассрочек. Возможно, кому-то пригодится. Квартиру не обязательно покупать сразу за полную стоимость. Можно отдать 30% застройщику и в течение периода возведения, в моём случае он составлял 24 месяца, гасить остальное небольшими пропорциональными платежами. Никаких процентов сверху вносить не нужно, выходит беспроцентная рассрочка. С точки зрения инвестиций это ещё более привлекательно, так как сразу замораживается не вся сумма, а лишь 30% от неё.
Позволь выразить восхищение, работа проделана колоссальная, материал собран очень полезный.
Материал подготовлен по подкасту “BRIF – 21% над уровнем моря – недвижимость в Батуми как инвестидея – Спецвыпуск” от InvestFuture. Участники: Сергей Чернов и Дмитрий Смирнов, ведущий “Куда вложить?”.
 (1).png)
